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美国房产税到底怎么收?

网络作家周小平在文艺座谈会上被点名之后,爆得大名。最近又和方舟子吵了起来。方舟子指责他《梦碎美利坚》是梦游美利坚(详见附录)。匆匆读完两人的文章之后,我突然想起,我怎么没有去算我们的房产税是多少?是周小平说的2.5%, 还是方舟子说的这些?
 
我的房产税刚刚交,我拿出自己复印的收据看了一下,税率应该为2.3%左右,其中包括:
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  • 学区(ISD):1.2175%
  • 市(City): 0.686%
  • 郡(County): 0.52%
 
所以从某种程度上说,周小平说得没错。事实上,房子每年还得买保险,这保险一年也一千多块,所以小小的房子,每年不吃不喝5000美元交出去了。德州总的来说税率比较高,因为我们没有州税。再没有房产税收入,地方政府和学校就玩不转了。除此之外,还有房贷的利息。
 
但是就如同人们在法院宣誓时候说的那样,得说“真话,全部真话,除了真话不说别的话”(tell the truth, all the truth, nothing but the truth).   在有没有说"all the truth"的时候,周小平的说法存在问题。比如他没有说这些钱都去了什么地方,以后是否可以调节,等等。比如说房产税的一半交给了学区,我们这里学区是独立学区(Independent School District), 财政上完全依赖地方地产税。而我有两个小孩上公立学校,他们“免费上学”的钱,羊毛出在羊身上。我能精确到小数点后面几位地知道我的房产税用在了哪里。
 
各个地区的房产税用途不一样,但一般来说都用于本地社区,比如这是我在俄克拉荷马时候收到的账单:
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64.38交给了这个郡的学校,40.56元用于市-郡卫生工作(比如小孩打一些防疫针免费)。公共图书馆所得为81.43(作为报偿,我们可免费借阅图书馆的书,电影,碟片,参与图书馆举办各种活动)。郡政府所得201.37元。有一个职业培训中心Francis Tuttle Career Tech所得为245.69(我们相应可去该职业中心接受费用低廉的培训)。最大一笔开支,是所在学区,得1043.83美元,每个人缴纳的房产税,可以让所在地区小孩免费接受公立学校教育,收入低于一定程度,还可享受免费午餐。俄克拉荷马市政府得231.28元。
 
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 另外,还有一种调节机制,双方都没有说。每年4月15日之前的报税季节,房产税、房贷利息、保险等付出,将从总收入中扣除。这会让一个人的可支配收入大大降低,从而也使得交税数额减少很多。有的人收入比较高,比如已婚夫妇年薪148,850-226,850,相应的税率为28%,如果扣除了房产税、房贷利息、保险和各项捐款,剩下的可支配纯收入为14万,税率能降低到25%。如果是这种情况,买大一点的房子,多交房产税,有可能可支配收入增加。我们反正是普通人家,横竖都省不了多少钱,所以也懒得去算。但是有的人是用这个方法合理避税,增加收入的。这些情况,每个家庭的情况都不一样,比如有的家庭孩子多,根据生活负担减税更多。有的家庭孩子少但是收入高,那么税赋会更高。有钱的人家多出些钱,没钱的人家也还有日子过。这种调节机制比较人性化,不是一刀切。
 
刚来美国的时候,我是周小平,对于美国这些复杂的做法和苛捐杂税深恶痛绝,觉得还是中国好。我也出过一本书《呀,美利坚》,写到了很多这方面的情况。当然我尽量做到客观,不管左右这些意识形态,而是尽量告知我所知道的事实。
 
在美国住久了,知道了这个社会的逻辑,发现不能简单地用中国的房价比较美国的房价,或是美国税赋比较中国税赋。你在两个社会付出和所得的方式是不一样的。美国的游戏规则是给你很多选择,你自己动脑筋去看哪一种方式对你最合适。比如一个单身汉,住公寓就比较合算,因为买房子房子虽然可能增值,但是每年的纳税太高,就划不来。买房子当寓公可能也不合算,同样是因为你租房一堆麻烦,收的一点房租,可能还不抵得上你交税、交保险、搞维修的钱,另外房租还得在扣除这些费用后,另外交税。如果你在一个税率很低的地方,比如方舟子说的路易斯安那,那么可能买房子更合算。如果你带着孩子,你考虑的就不是经济上的得失。比如你带着孩子住公寓,住楼上吧,孩子跑起来影响下面的人。住楼下吧,上面人吵得你孩子又睡不好。住独立的房子,有前院后院,孩子小时候有地方玩耍,这种体验,是花钱都买不来的。这是软环境的因素,一样影响人的生活质量,不应一带而过予以忽略。
 
另外,美国的房产税可以调节。比如房产税的标准,是可以减免的,比如退伍军人,老人,等等,都可以申请一定额度的减免。纳税的时候依据的郡(county)评估局的评估标准。交易的时候,依据的是zillow, realtor等中介网站的价格。前者一般比后者低,因为这些政府部门怕麻烦。他们价格如果比市场价格高,一般会引起抗议或申诉。为了省麻烦,一般他们都压低评估价格,让你稍微少交一些税。比如你的房子买来是20万,可能评估局给你评估的是15万,那么你是按照15万的税率交税。这么做降低了交往成本,减少了不少社会矛盾。
 
我自己的房子过去的评估价格很低,看到周小平和方舟子的讨论之后,我去一查,无意发现去年的评估价格比前年突然高出了两万块。
 
我问一个专门给银行做房屋评估的朋友,他说你可以找市里抗议,问他们突然涨价的依据是什么?
 
我于是打了个电话,对方说你可以写信申诉(Protest)。评估委员会可以重新评估。事实上每年1-4月份,郡里都写信过来公示房子的评估价格,如果大家觉得不公他们会让你去申诉。我现在已经过了期限,但还是抱着试试看的想法写信过去申诉了下,问凭什么给我涨价。对方回复说,新的评估师根据我去年买房的价格,重新调节了,但即便这样,评估的价格还是比我现有的市价低,希望我能理解。倘若重新评估,按照买房时候价格来定纳税标准,那么我还得另外增加交税。
 
我理解了,同时也想到,有理的时候能找地方讲理,该付出的时候知道付出去了哪里,少受些莫名奇妙的闲气,这些因素,才是美国的软实力,也是《梦碎美利坚》之类文章没有写到的地方。美国和中国的差别,未必都是谁家房价强这种单纯的“量”的问题,而是谁在哪方面强的“质”的问题。若是这么去考虑,恐怕就不会陷在是梦碎还是梦圆这种简单的判断里了。
 
 ***
 
附录:
周小平和方舟子相关的言论
 
周小平:而且就算你买的房子没涨价,你也得按房子总价的2.5%交税,再加上物业费和社区管理费用,你买套房子住上30年,光是你要交的这些税就够再买一套一模一样的房子了。而且一旦你交不起这些税,房子就会被银行收走并拿去拍卖抵债。也就是说:美国的房子实际产权只有30年,而中国的是70年。】
 
方舟子:“美国不动产税税率由地方政府决定,不同的郡、城市、社区都不一样,并没有一个固定的税率。全美国平均税率是1.04%,税率最高的新泽西州平均为房子总价的1.89%,税率最低的路易斯安那州平均为房子总价的0.18%。(http://taxfoundation.org/article/property-taxes-owner-occupied-housing-state-2004-2009 )周小平在梦里见到了美国房主都要按高达房子总价的2.5%交税?
 
如果交不起不动产税,房子会被政府拿去拍卖,而不是被银行收走。这里没有银行什么事。难道周小平把不动产税当成了购房贷款?
 
交不动产税不是白交,而是享受当地公共服务的支出,因为不动产税用于当地社区基础设施建设,特别是公共学校建设。所以一个社区的不动产税越多,当地公共学校就越好,公共学校越好,带动了房子涨价,收取的不动产税就越多。这就是为什么在美国买房子很看重学区的原因。
 
至于周小平把交了多少年不动产税等于房价当成该房子的实际产权年限,这种流氓逻辑,不值一驳。按周小平的说法,美国的房子实际产权只有30年,住了30年就没产权了,有人住了几十年房子怎么没被收走?继续再交30年的税是不是还倒贴了一套房?
 
 
 
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